商品房买卖合同为民间借贷担保行不通

摘要 : 很多朋友因对商品房网签备案法律作用的不当认识,试图以备案登记产生抵押登记的法律效果,来为自己的借款债权提供担保,殊不知以商品房买卖合同为民间借贷担保根本行不通
  民间借贷中的网签备案,根本无法达到担保效果。
  近日,有当事人向廖律师咨询,其准备借给重庆某房地产开发有限公司2000万元用作周转资金。同时,双方签订《商品房买卖合同》,由开发商将其开发项目价值4000万元的商品房以买卖形式办理备案登记至出借方名下以作担保。
  据了解,这种方式,还成了房地产行业广泛采用的向个人、典当行、担保公司借款担保的常规形式。
  很多手有闲钱的朋友,因对商品房网签备案法律作用的不当认识,试图以备案登记产生抵押登记的法律效果,来为自己的借款债权提供担保,殊不知,以商品房买卖合同为民间借贷担保,根本行不通。
  司法实践中,这样的案例不在少数。
  最高人民法院审理的广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房销售合同纠纷案件中,就类似案件的处理确立了几个重要的裁判规则,可供我们学习。
  首先,认定当事人之间是否存在债权债务关系,书面合同并非必不可少的要件。只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意,且出借方已经将款项实际交付借款方,即可认定债权债务关系成立。
  其次,主张借贷关系的一方当事人不能举示出借款合同,而主张商品房买卖合同关系的一方当事人,既无法举示出《销售不动产发票》的原件——在不动产交易中发票是办理不动产权属登记的重要依据。此种情况下,应当结合当事人提交的证据,探究合同签订时双方当事人的真实意思,进而对当事人之间的法律关系作出判断。
  第三,发票是交易真实发生的证明。根据《发票管理办法实施细则》规定,发票的基本联次包括存根联、发票联和记账联。存根联由收款方或开票方留存备查;发票联作为付款方或受票方作为付款原始凭证;记账联由收款方或开票方作为记账原始凭证。
  第四,在以商品房买卖合同为借款合同关系作担保时,出借方应当对收取了借款方(即开发商)支付的利息款项的性质作出客观真实的陈述。如果提前收取的利益,法院将根据举证责任的分配,在出借方无法作出合理解释之时,推定为利息款项,而要求出借方承担不利后果。
  第五,虽然签订了商品房买卖合同,但其实质是为担保债务的履行,即便未办理抵押登记,其约定也不符合《担保法》规定的担保方式,但仍应当认定双方签订合同的《商品房买卖合同》并办理备案登记的行为是非典型担保方式,就应当遵循物权法关于禁止流质的原则,也就是说在债权人(出借人)实现担保债权时,对设定的担保财产,只能通过拍卖或变卖方式受偿,不得约定抵押财产归属于债权人(出借人)。
  事实上,已于2015年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条就民间借贷与买卖合同混合的处理作了明确规定,即当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
  仔细分析前述规定,司法解释还特别规定通过拍卖程序而非估价方式处理标的物的形式来保障债务人的利益。
——重庆法律服务网,您身边的法律顾问!——
重庆法律服务网及重庆律师廖正远不对本文“商品房买卖合同为民间借贷担保行不通”资料的真实性、完整性、时效性负责,不构成法律意见。请读者自行核实,仅作参考。转载、摘编、引用请注明作者和出处。
0.